Жилищный кризис №2 начался

Рынок жилья в Соединенных Штатах резко упал, причем на некоторых крупных рынках. Остальные рынки немного отстают.

Так было во время последнего жилищного кризиса, который я теперь называю Жилищным кризисом №1. Во время жилищного кризиса №1 Майами, Феникс, Сан-Диего, Лас-Вегас и т. д. были немного впереди; другие места, такие как Сан-Франциско, немного отставали. В 2007 году жители Сан-Франциско думали, что их избавят от жилищного кризиса, который, как они видели, разворачивался по всей стране. А затем дело дошло до Сан-Франциско с удвоенной силой.

На этот раз в авангарде находятся Сан-Франциско и Силиконовая долина, а также весь район залива Сан-Франциско, наряду с Бойсе, Сиэтлом и некоторыми другими. В районе залива Сан-Франциско в течение первых 10 месяцев жилищного спада № 2 средняя цена на жилье падала быстрее, чем в течение первых 10 месяцев жилищного спада № 1. Это то, на что мы смотрим. Я углублюсь в детали через минуту.

В США продажи домов падали месяц за месяцем с тех пор, как год назад ставки по ипотечным кредитам начали расти. В январе в США общий объем продаж домов упал на 37% по сравнению с январем прошлого года. Продажи упали во всех регионах, но сильнее всего они упали на Западе, на 42% в годовом исчислении, а меньше всего, если можно, на Среднем Западе, на 33%. Это происходит повсюду.

Средняя цена всех типов домов в США в январе упала седьмой месяц подряд, снизившись более чем на 13% по сравнению с пиком в июне. Часть снижения носит сезонный характер, а часть – нет.

Это падение привело к снижению годового прироста до всего лишь 1,3%. Такими темпами мы увидим снижение цен в годовом исчислении в феврале или марте, что будет первым снижением цен в годовом исчислении в США со времен жилищного кризиса 1.

Активные листинги выросли почти на 70% по сравнению с прошлым годом, хотя по историческим меркам они все еще низкие. Многие продавцы сидят на своих пустующих объектах недвижимости и удерживают их от продажи, а также выставляют их на рынок аренды или пытаются использовать это для сдачи в аренду на время отпуска. И все они надеются, что «и это пройдет».

«И это пройдет» — таковы ставки по ипотеке. Средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке превысила 7% в конце прошлого года, затем в январе она упала до 6%, и вся отрасль вздохнула с облегчением. Это было основано на пылких надеждах на то, что инфляция просто исчезнет и что Федеральная резервная система вскоре снизит процентные ставки и покончит со всем этим кошмаром.

Но в начале февраля пришло осознание того, что инфляция не исчезнет просто так. Пятничные данные по инфляции подтвердили, что инфляция снова ускоряется, и что процесс повторного ускорения начался уже в декабре. Цены на некоторые товары снизились, но инфляция в сфере услуг подскочила до максимума за четыре десятилетия. Услуги составляют почти две трети того, на что потребители тратят свои деньги. Инфляцию очень сложно вытеснить из сферы услуг. Федеральная резервная система будет полностью занята решением этой проблемы – что означает более высокие ставки на более длительный срок.

Ставки по ипотечным кредитам снова подскочили и в пятницу вернулись примерно к 6,9%, согласно ежедневным данным Mortgage News Daily. Всего лишь на волосок ниже волшебных 7%.

А потенциальные продавцы все еще сидят на своих пустующих объектах и ​​думают: и это пройдет.

Так сколько же здесь пустующих домов? Бюро переписи населения это отслеживает. В четвертом квартале прошлого года было почти 15 миллионов свободных единиц жилья – это частные дома, квартиры и арендуемые квартиры. Это более 10% от общего жилого фонда.

В 2022 году общее количество единиц жилья увеличилось более чем на 1,3 миллиона. Если в каждой единице жилья в среднем проживают 2,5 человека, то это на 3,3 миллиона человек больше, чем в предыдущем году. В 2022 году население США росло не так быстро.

Итак, сейчас здесь почти 15 миллионов пустующих единиц жилья. Из них 11 миллионов пустовали круглый год. Некоторые из 11 миллионов домов реконструировались для сдачи в аренду, а другие выставлялись на продажу, и это тот инвентарь, который мы на самом деле видим, и есть другие причины, по которым дома оставались пустующими.